[摘要] 中国人民银行行长周小川前日在回答IMF总裁拉加德提问时表示,中国面临一些问题，需要应用供给侧政策来解决，其中就包括房地产市场库存量过大。
中国人民银行行长周小川前日在回答IMF总裁拉加德提问时表示,中国面临一些问题，需要应用供给侧政策来解决，其中就包括房地产市场库存量过大。
在目前中国的房地产库存中，商业地产的库存是严重的。来自国家统计局的数据显示，截止今年5月，办公楼和商铺的待售面积较去年同期有两位数以上的增长。
但现在，“解药”来了——资产证券化，而且预计这解药药性将非常猛！2500万平、数万规模、数万亿资产…这背后的逻辑，听邦爷告诉你！
可证券化甲级写字楼超2500万平
资产证券化可能是重新塑造房地产商业模式，特别是商业地产格局的要素。
高和资本合伙人周以升在“中国商业地产资产证券化合作发展峰会”上说道，单单北京、上海、广州、深圳等一线城市的甲级5A写字楼的存量就有2500万平，如果加上酒店、停车场等，核心商业地产的资产将达数万亿。
如此等级和规模的市场，犹如一座大金矿，等待人们挖掘。
根据万得数据，房地产直接相关的资产证券化产品，已经有471亿元，品种涵盖了私募REITs，准REITs、资金权证券化，物业费证券化、购房尾款证券化等等。
邦爷之前介绍过，新城控股推出的款公开发行的商业地产REITs。这款REITs产品采用“优先-次级”的结构设计，其中优先A类资产预计发行规模为5亿，优先B类资产预计发行规模为2.5亿，次级资产支持证券预计发行规模为3亿，累计发行规模10.5亿。
虽说只有10亿左右的规模，但这款产品给了业内一个关于资产证券化的启示和模板。
要知道，截至目前，中国资产证券化产品累计发行量已经超过万亿。2015年全年发行超过6000亿人民币，同比增速接近90%，可谓冠绝全球。
伴随商业模型的成熟和高效模型的推广，加之未来物业租金收入上升、商业地产本身、通货膨胀等各因素带动，REITs持有的地产资产将不断增值，提升主要收入来源，提高投资者分红，在整个商业地产REITs的市场前景和预期都非常可观。
商业地产的“去库存”利器
中国REITs联盟理事顾悦如在讨论“国有企业资产证券化的实施路径”这一话题时说，目前国内商业地产资产证券化路径有三条:
一是轻资产的证券化，主要通过质押物业租金进行的融资目的资产证券化，例如近期中航信托发行的“中航红星爱琴海商业物业信托受益权资产支持专项计划”；
二是重资产的资产证券化，主要通过保留回购权的物业真实出售实现证券化，如苏宁云商(002024,股吧)前后发行的三期类REITs；
三是海外发行REITs，如北京华联新加坡上市等。
中信证券投资银行管理委员会总监俞强表示，资产证券化对企业短期来说，可以提升ROE，降低杠杆。从中长期来看，对企业扩大实际控制资产的范围以及服务范围、转变商业模式、资产管理以及把握并购机会都有利好意义。
不过，目前能够像新城青浦吾悦广场这样，能提供高租金的商业地产还不多，市场需要国家对商业地产租赁减税，才能让有更多这种高、投资风险小的产品推向市场。
但周以升认为，估值一般的物业能通过私募REITs将资产转到表外，让开发商实现出表。与此同时，对物业改造，通过3-5年的时间使其变成一个成熟物业，终对接公募市场。这样就可以盘活一些较差的资产。这不仅有利于一线城市的核心资产，更有利于二线、甚至三线城市，流动性较差的资产。
周以升在峰会上表示，资产证券化对房地产有两个意义，一个是依靠资产增值和结构化评级获得一个高评级，同时通过流动性来获得流动性溢价，优化企业的融资成本和资本结构。
二是权益类的证券化发展，以私募REITs和REITs为代表，可以盘活开发商的资产负债表，盘活其资产空间。
“这两方面的探索，都有利于开发商重新塑造其商业模型。”其表示。
从目前来看，房地产企业有非常强的动力做轻资产运营，商业地产资产证券化扩大规模的预期也很强。但向个人出售的商用房数量，未来极有可能会比现在少很多，商业地产的散售市场也将因此迎来供求逆转，这些因素都将有利于商业地产价格的长线走势。
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